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Opzione per la cedolare secca, un calcolo di convenienza

Fabio Bonicalzi

L’analisi della convenienza fiscale della cedolare secca, disciplinata dall'art. 3 del decreto sul federalismo municipale, è strettamente legata alla situazione reddituale complessiva del soggetto passivo d’imposta. Si propongono quindi alcune esemplificazioni con l’intento di consentire ai soggetti interessati di effettuare una valutazione dei vantaggi derivanti dall’applicazione del nuovo regime di tassazione.

L’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 - recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale - contiene la disciplina della cedolare secca sugli affitti. La disciplina, che si applica a decorrere dall’anno in corso, può essere così sintetizzata:

• interessa le persone fisiche che concedono in locazione unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 (escluso A10), ed eventuali pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione), che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni;
• prevede l'applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF gravante sul reddito dei fabbricati derivante dalla locazione, ivi incluse le addizionali IRPEF regionale e comunale, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione;
• è opzionale, in quanto la sua applicazione è rimessa alla libera scelta del locatore. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

La base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva è il canone di locazione annuo stabilito in contratto con le seguenti aliquote:

• 21% per le locazioni a canone “libero”;
• 19% per le locazioni a canone “concordato”.

I principali vantaggi derivanti dall’applicazione della cedolare sono i seguenti:

• per il locatore - la “separazione” dei redditi da locazione rispetto agli altri (eventuali) redditi assoggettati ad IRPEF e quindi l’applicazione di un’aliquota IRPEF marginale più bassa in quanto tale reddito non concorrerebbe più alla determinazione del reddito “complessivo” IRPEF. L’applicazione delle aliquote da “cedolare secca” più basse (21% o 19%) rispetto a quelle marginali IRPEF determina risparmi d’imposta considerevoli in presenza di elevati redditi, il risparmio dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo e l'esenzione dalla comunicazione alla Pubblica Sicurezza (art. 12, D.L. n. 59/1978)
• per il locatario - risparmio dell’imposta di registro e sospensione dell’aggiornamento ISTAT del canone di locazione per il periodo dell’opzione.

L’analisi della convenienza fiscale della “cedolare secca” è strettamente legata alla situazione reddituale complessiva del soggetto passivo d’imposta. Di seguito si propongono una serie di esemplificazioni con l’intento di consentire ai soggetti interessati di effettuare una valutazione dei vantaggi derivanti dall’applicazione del nuovo regime di tassazione.

Esempio n. 1

• Reddito soggetto a tassazione ordinaria: 5.000 euro
• Reddito fondiario a canone libero: 9.000 euro
• Aliquota IRPEF marginale: 23%
• Addizionale Regionale 0,90%
• Addizionale Comunale 0,20%
• Adeguamento ISTAT (2,3 x 75%): 1,73%

Il regime di tassazione più conveniente risulta essere quello della tassazione ordinaria, il risparmio rispetto all’applicazione della cedolare secca è di 112 euro.

Esempio n. 2

• Reddito soggetto a tassazione ordinaria: 15.000 euro
• Reddito fondiario a canone libero: 9.000 euro
• Aliquota IRPEF marginale: 27%
• Addizionale Regionale 0,90%
• Addizionale Comunale 0,20%
• Adeguamento ISTAT (2,3 x 75%): 1,73%

Esempio n. 3

• Reddito soggetto a tassazione ordinaria: 25.000 euro
• Reddito fondiario a canone libero: 9.000 euro
• Aliquota IRPEF marginale: 34%
• Addizionale Regionale 0,90%
• Addizionale Comunale 0,20%
• Adeguamento ISTAT (2,3 x 75%): 1,73%

Il regime di tassazione più conveniente risulta essere quello della cedolare secca, il risparmio rispetto all’applicazione della tassazione ordinaria è di 729 euro.

Esempio n. 4

• Reddito soggetto a tassazione ordinaria: 35.000 euro
• Reddito fondiario a canone libero: 9.000 euro
• Aliquota IRPEF marginale: 38%
• Addizionale Regionale 0,90%
• Addizionale Comunale 0,20%
• Adeguamento ISTAT (2,3 x75%): 1,73%.

Il regime di tassazione più conveniente risulta essere quello della cedolare secca, il risparmio rispetto all’applicazione della tassazione ordinaria è di 1.035 euro.

Esempio n. 5

• Reddito soggetto a tassazione ordinaria: 55.000 euro
• Reddito fondiario: 9.000 euro
• Aliquota IRPEF marginale: 41%
• Addizionale Regionale 0,90%
• Addizionale Comunale 0,20%
• Adeguamento ISTAT (2,3 x 75%): 1,73%

Il regime di tassazione più conveniente risulta essere quello della cedolare secca, il risparmio rispetto all’applicazione della tassazione ordinaria è di 1.265 euro.

Esempio n. 6

• Reddito soggetto a tassazione ordinaria: 75.000 euro
• Reddito fondiario: 9.000 euro
• Aliquota IRPEF marginale: 43%
• Addizionale Regionale 0,90%
• Addizionale Comunale 0,20%
• Adeguamento ISTAT (2,3 x75%): 1,73%

Il regime di tassazione più conveniente risulta essere quello della cedolare secca, il risparmio rispetto all’applicazione della tassazione ordinaria è di 1.418 euro.

Conclusioni

Con un reddito complessivo fino a 15.000 euro, il contribuente non ha convenienza ad esercitare l’opzione per la cedolare secca. Diversamente, per un reddito complessivo superiore, il beneficio della cedolare secca è maggiore, rendendo pertanto più conveniente l'opzione, ed aumenta all’aumentare del reddito complessivo.