EDITORIALE

Con la circolare n. 2/E del 14 febbraio scorso, L’Agenzia delle entrate ha fornito importanti chiarimenti circa la maggiore detrazione applicabile per gli interventi sulle facciate degli edifici in condominio situati nelle zone A (centri storici) e B (aree densamente edificate).

 

La platea dei soggetti ammessi ad usufruire di detta detrazione, comprende tutti i contribuenti IRES ed IRPEF. Gli unici redditi che non potranno goderne saranno quelli soggetti ad imposte sostitutive (ad es. minimi e forfettari).

 

Possono fruire della detrazione più elevata soltanto gli interventi eseguiti sulle facciate dei fabbricati situati nelle zone A e B, che siano visibili. Rimangono, invece, esclusi gli interventi eseguiti su pareti interne degli edifici e non visibili dall’esterno.

 

Poiché la legge n. 160/2019, istitutiva del maggior beneficio, ha stabilito che questo spetta sulle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico a partire dal 1 gennaio 2020, deve intendersi che la maggiore detrazione spetta anche su quegli interventi che, iniziati nel 2019, proseguono nell’anno 2020, anche se i condomini, già beneficiano della detrazione per interventi di recupero o risparmio energetico effettuati con bonifici nell’anno 2019. In tali casi, infatti, i pagamenti effettuati dal condominio nel 2020 saranno detraibili al 90%, anche se la quota dei pagamenti del 2019 gode di una detrazione più bassa.

 

La detrazione spetta per gli interventi di semplice pulizia o tinteggiatura, ma spetta anche sugli interventi di manutenzione straordinaria, come quelli di efficientamento energetico.

 

Non è necessario procedere con interventi di risparmio energetico, in quanto la detrazione spetta anche in caso di intervento di recupero. Nell’uno e nell’altro caso, occorrerà rispettare la medesima procedura prevista per le altre detrazioni: per gli interventi di recupero edilizio si procederà analogamente alla procedura prevista per la detrazione al 50%; per gli interventi di efficientamento energetico è necessario che gli interventi raggiungano gli obiettivi minimi fissati dalla normativa vigente, documentati all’ENEA attraverso la compilazione del form telematico dedicato alle detrazione e disponibile sul loro sito.

 

Al momento della comunicazione telematica effettuata dall’amministratore, si indicherà la maggiore detrazione nell’inserimento della tipologia di intervento.

 

Ribadiamo, quindi, che la maggiore detrazione spetta solo sulle pareti verticali “visibili dall’esterno”: qualora un intervento complessivo eseguito su uno stabile situato in zona A o B, riguardi le pareti visibili ed anche altre pareti non visibili o il tetto, ecc., si applicherà la detrazione più alta sulle pareti visibili e la più bassa su quelle non visibili dall’esterno. E’ opportuno, quindi, rendere chiara e separata l’individuazione della parte di spesa interessata alla detrazione al 90%, per superare eventuali future obiezioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

Cari amici, il mio vicino di casa ha un cane che di notte abbaia e non ci fa dormire. Il regolamento di condominio consente di tenere animali domestici, purché non arrechino disturbo. L’amministratore, avvisato del disagio che viviamo, non ha preso alcun provvedimento. Che cosa possiamo fare?
Francesco Ammerata, Cosenza
Gli animali domestici  fanno ormai parte a pieno titolo delle famiglie, ma la loro presenza in un condominio può influire sulla serenità dei residenti. È per questo che i padroni devono saperli gestire, in modo che infastidiscano il meno possibile, per evitare liti e scontri. La detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie prevista all’art. 844 c. c., in quanto, interpretato estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che provochino una situazione di intollerabilità attuale. Perciò, in mancanza di un regolamento contrattuale che vieti al singolo di tenere animali nella sua esclusiva proprietà, la legittimità di questa detenzione deve essere accertata dal giudice alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni (Tribunale di Piacenza 10 aprile 1990, n. 231 in Arch. Loc. 1990, 287).
“L’amministratore di condominio è legittimato ad agire giudizialmente per il rispetto del regolamento e per la cessazione di molestie derivanti dalla detenzione di animali negli appartamenti, e la competenza in ordine a tale questione spetta al pretore”, recita la sentenza del Tribunale civile di Parma, 11 novembre 1968 (in Riv. Giur. Edil. 1971, 446). Nel caso descritto, il nostro lettore dovrebbe per prima cosa far presente il problema al vicino di casa. Se il disturbo non cessa dovrà coinvolgere ufficialmente l’amministratore, chiedendogli con raccomandata con ricevuta di ritorno, di prendere provvedimenti. Per legge spetta a lui di far rispettare il regolamento di condominio, che di solito vieta lo svolgimento di attività rumorose nel palazzo. Se neppure il suo intervento sortisce effetto, non resta che ricorrere all’autorità giudiziaria.
Una decisione del Tribunale civile di Napoli (ordinanza 25 ottobre 1990, Ragosta e altri contro Miranda e Cario, in Arch. loc. e cond. 1990, 737) specifica: “Nel caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale vieti di tenere animali che possono recare disturbo ai condomini, il giudice, accertati questi disturbi, può ordinare, con provvedimento d’urgenza, l’allontanamento degli animali dagli appartamenti in cui sono tenuti”.
Sempre il Tribunale di Napoli ha confermato (ordinanza 8 marzo 1994, in Arch. loc. e cond. 1994, 337) che il giudice, con provvedimento d’urgenza, può ordinare a organi pubblici di allontanare gli animali molesti dal condominio, con divieto assoluto di ritorno.

IMU ai blocchi di partenza. Ancora non è certo quanto costerà ma occorre prepararsi ai prossimi adempimenti. Solo entro il prossimo 10/12/2012 si conoscerà l’aliquota definitiva da far pagare ai condomini perché entro tale data il Governo provvederà a valutare il gettito ottenuto riservandosi di aumentare le aliquote qualora il gettito si dimostri inferiore alle attese. Sarebbe opportuno che gli amministratori considerino l’IMU una spesa straordinaria e stanzino un importo pari ad almeno il triplo di quanto pagato per ICI nel 2011.

Limitandosi al caso degli appartamenti di proprietà comune, il versamento potrà avvenire in due rate, di pari importo, con scadenza 18/06/2012 e 17/12/2012, da pagare esclusivamente attraverso modello F24 utilizzando i codici tributo “3918”/IMU su altri fabbricati/ COMUNE, e ”3919”/IMU su altri fabbricati/ERARIO, da indicare nella Sezione “IMU ED ALTRI TRIBUTI LOCALI” della nuova delega di versamento (da reperire, si consiglia, direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, vista la novità o scaricabile qui).

L’importo complessivo va ripartito al 50% sui due codici tributo.

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