Il processo di conferimento di un mutuo:
Le fasi del processo che porta all’erogazione del mutuo sono 4:
- La prima fase è la presentazione della domanda.
In questa fase il cliente presenta all’istituto di credito prescelto la documentazione necessaria a richiedere il mutuo corredata da tutte le certificazioni richieste.
- La seconda fase corrisponde con il processo di istruttoria. In questa fase l’istituto di credito svolge alcuni approfondimenti finalizzati a decidere se conferire o meno il prestito.
Le principali analisi che vengono fatte riguardano:
1. il valore dell’immobile: per l’istituto di credito è fondamentale avere una stima affidabile del valore dell’immobile, in quanto una volta erogato il prestito sarà proprio l’immobile stesso, tramite il meccanismo dell’ipoteca, a garantire la copertura del prestito erogato in caso di mancata restituzione del debito.
Per ottenere una stima del valore dell’immobile l’istituto di credito si rivolge ad un tecnico di fiducia che svolge una perizia, il cui costo è a carico del cliente!
2. la compatibilità del prestito richiesto con i limiti prestabiliti: i mutui offerti hanno dei limiti di intervento prestabiliti, intesi come capitale massimo erogabile dall’Istituto ad ogni singolo mutuatario.
Questo limite è spesso espresso come percentuale del valore stimato dell’immobile, per cui, ad esempio, se l’Istituto non interviene per quote superiori all’80% del valore significa che per accedere al prestito è necessario disporre in anticipo di almeno un quinto del valore di acquisto stimato.
3. la compatibilità del piano di ammortamento con la capacità di rimborso del mutuatario: l’Istituto eroga il mutuo solamente dopo aver verificato che le rate di restituzione del capitale sono ragionevolmente proporzionate con la capacità del richiedente di produrre reddito.
L’esperienza dimostra infatti che nel momento di comperare la casa il cliente spesso tende a sottovalutare l’onere che si accolla contraendo un mutuo, dimenticando che nell’arco di molti anni possono capitare spese inattese o imprevisti che potrebbero rendere difficile la restituzione del debito.
In genere gli Istituti si rifiutano di erogare mutui per i quali le rate superino il 30-35% dello stipendio del richiedente, nonostante le garanzie ipotecarie richieste. Questo perché in caso di insolvenza del debitore la procedura che permette all’Istituto di rifarsi sul bene ipotecato è lunga e complessa (in genere dura più di 10 anni!) e comporta oneri, ritardi e spese legali che rendono comunque estremamente oneroso un caso di insolvenza.
4. la presenza di garanzie aggiuntive: talvolta la domanda di mutuo, può essere corredata da garanzie supplementari, ad esempio fornite da genitori o parenti del mutuatario.
Queste garanzie sono richieste dall’Istituto quando si corre il rischio che il parere di fattibilità sia negativo per permettere ugualmente l’erogazione del prestito.
- Terminata l’istruttoria avviene la delibera del finanziamento.
Se la delibera è positiva ne viene data comunicazione al richiedente e viene fissato l’appuntamento dal notaio per la stipula del contratto
- L’ultima fase corrisponde con l’erogazione del prestito. Praticamente tutti gli istituti richiedono che per l’erogazione del mutuo e la gestione delle rate venga aperto un conto corrente.
Ad ulteriore garanzia della restituzione alcuni istituti richiedono che il mutuatario faccia pervenire il suo stipendio direttamente su tale conto corrente, in maniera da poter trattenere automaticamente le rate di ammortamento .
In caso di danneggiamento parziale il risarcimento a cui si ha diritto equivale al costo della riparazione, sempre che questo non sia superiore al valore commerciale del veicolo.
Il contratto:
Il contratto per la concessione di un mutuo è stipulato in forma di atto pubblico e viene fatto davanti ad un Notaio. Contestualmente alla firma del contratto, a garanzia del prestito, viene iscritta una ipoteca sull'immobile.
Il valore dell’iscrizione ipotecaria, di norma, corrisponde alla somma prestata maggiorata degli interessi previsti contrattualmente e degli eventuali interessi aggiuntivi che potrebbero maturare in caso di ritardato pagamento di alcune rate (interessi di mora) e dei costi che l’Istituto dovrebbe sostenere in caso di recupero giudiziale del debito insoluto.
Per questo motivo l’iscrizione ipotecaria può raggiungere talvolta ance il doppio del valore dell’immobile finanziato. L’ipoteca decade automaticamente, se non rinnovata, dopo 20 anni dalla sua iscrizione. Se la restituzione del mutuo termina prima di 20 anni l’ipoteca rimane iscritta fino al suo decadere, senza però che questo crei disturbo in quanto iscritta a fronte di nessun debito.
Gli operatori:
l’articolo 1813 del codice civile non definisce una categoria di operatori abilitati a concedere mutui, per cui chiunque può concedere prestiti purché nel rispetto della vigente normativa anti-usura.
E’ tuttavia fortemente consigliato, per una decisione così delicata, rivolgersi solamente ad operatori seri ed affidabili evitando di farsi trarre in inganno da offerte che potrebbero rivelarsi delle truffe.
Una possibile tutela può essere di rivolgersi solamente ad operatori di emanazione bancaria, in quanto la correttezza della controparte è garantita dalla accurata vigilanza messa in atto dagli organi preposti.
Per una lista completa degli operatori bancari operanti in Italia fai click qui.
A parte alcuni rari casi, da cui vi invitiamo a fare attenzione, i mutui sono erogati di norma da Banche, Istituti di credito Fondiario o Società Finanziarie.
Le differenze per il cliente nei tre casi sono elencate di seguito:
- Banche: sono gli interlocutori tipici di chi è alla ricerca di un mutuo e sono di gran lunga i protagonisti del mercato dei prestiti ipotecari.
- Istituti di credito Fondiario: tali Istituti, quasi sempre di emanazione bancaria, operano quasi esclusivamente nel settore dei crediti immobiliari.
Gli elementi da notare sono che:
1. il mutuo fondiario, contrariamente al mutuo ipotecario, sconta un'imposta sostitutiva, al posto dell'imposta ipotecaria (imposte che è necessario riconoscere all'Erario per iscrivere ipoteche sugli immobili), che è pari allo 0,25% del mutuo erogato.
Tale imposta viene pagata direttamente dal mutuatario, in sede di stipula, al Notaio incaricato di redigere l'atto.
2. il mutuo fondiario, contrariamente al mutuo ipotecario, non permette di dedurre dalle tasse gli interessi pagati, rendendo meno appetibili tali finanziamenti.
- Società finanziarie: le ipoteche iscritte dalle finanziarie sugli immobili sono soggette ad un'imposta ipotecaria che è pari al 2% del valore di ipoteca, cioè oltre 10 volte maggiore di quella prevista per le Banche e gli Istituti di Credito Fondiario.
Alcune delle finanziarie più grosse sono state equiparate alle Banche e agli Istituti di Credito Fondiario, per le rimanenti, però, un costo così elevato rende difficile poter proporre offerte interessanti.
Le principali tipologie di mutui:
La principale categorizzazione dei mutui può essere fatta sulla base della finalità del prestito concesso, intendendo con questo l’obbiettivo del finanziamento, che può essere l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, e l’oggetto del finanziamento, che può essere la prima casa abitativa, la seconda casa o altro (ad esempio un box auto, …).
Esistono inoltre altri casi particolari di mutui detti per liquidità o di sostituzione, discussi nel dettaglio in seguito:
- Mutuo per acquisto: come dice il nome stesso è un finanziamento che viene concesso per l'acquisto di un immobile.
Per avviare l’istruttoria di tale tipologia di mutuo è necessario dimostrare che si è in procinto di acquistare un immobile, per cui l’Istituto erogante vi chiederà di consegnare copia del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso) stipulato col venditore.
Normalmente l'atto di mutuo viene stipulato dal notaio contestualmente alla compravendita stessa, ed il relativo importo è erogato in un'unica soluzione.
- Mutuo per costruzione: viene concesso per la costruzione di un immobile su un terreno di proprietà del mutuatario. Il prestito viene concesso solo successivamente al rilascio delle varie concessioni o licenze edilizie e viene generalmente erogato in tranche seguendo lo stato di avanzamento dei lavori.
Per questo tipo di mutui, di norma, fin tanto che durano i lavori vengono pagati solamente gli interessi sul capitale già erogato mentre la restituzione del capitale inizia solo al termine della costruzione.
- Mutuo per ristrutturazione: è un finanziamento che viene concesso per far fronte ai costi di ristrutturazione di un immobile di proprietà del richiedente. Il prestito viene concesso solo a fronte di un preventivo dei costi di ristrutturazione su cui l’Istituto effettua un esame di congruità mediante un perito di fiducia.
Come per il mutuo per costruzione, il prestito viene generalmente erogato in tranche seguendo lo stato di avanzamento dei lavori e, fin tanto che durano i lavori, vengono pagati solamente gli interessi sul capitale già erogato mentre la restituzione del capitale inizia solo al termine della costruzione
- Mutuo per liquidità: si tratta di un prestito che viene concesso per motivi non collegati ad un immobile ma che utilizza le medesime procedure di delibera di un mutuo tradizionale, in particolare per quanto riguarda la garanzia ipotecaria.
Non tutti gli Istituti erogano mutui per liquidità e spesso le condizioni sono più onerose di un mutuo con finalità immobiliari.
- Mutuo di sostituzione: è un mutuo che viene erogato ad un cliente che ha già un mutuo in corso con un altro Istituto al fine di estinguere il mutuo esistente, le cui condizioni potrebbero essere divenute troppo onerose, e di sostituirlo con il nuovo prestito.
Alcuni Istituti hanno prodotti appositamente studiati per tale casistica mentre altri permettono di contrarre un mutuo generico, ad esempio finalizzato all’acquisto, anche nei casi di sostituzione.
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