Il SICET precisa il concetto di ”aggiornamento”
Nei giorni passati è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale da parte dell’Istat, l’indice dei prezzi al consumo per il periodo luglio 2008 – luglio 2009 che è stato negativo: (- 0,1%). Questo andamento deflattivo si è ora verificato per la prima volta da quando sono state introdotte norme per il periodico aggiornamento dei canoni.
Nel dibattito sull’applicazione della variazione avanziamo alcune nostre considerazioni.
Preliminarmente è necessario ribadire che con l’abrogazione dell’art. 24 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (l’equo canone) che disciplinava nel dettaglio, tempi e modi per l’aggiornamento annuale degli affitti, nei nuovi contratti liberi stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (della durata di anni 4+4) l’aggiornamento diventa una facoltà delle parti.
Per essere fatta valere tale abrogazione deve essere disciplinata nel contratto.
In assenza di specifica pattuizione nulla è dovuto per eventuali variazioni degli indici Istat.
Per i contratti liberi, quindi, la questione va affrontata in via particolare muovendo dal contenuto delle specifiche pattuizioni intervenute.
Al contrario, per le altre tipologie:
- contratti ad uso abitativo concordati, ai sensi dell’art.2, comma 3 della legge 431/98 (della durata di anni 3+2);
- contratti stipulati ai sensi delle precedenti normative;
- contratti di locazione ad uso diverso
è previsto, dalle norme, dai tipi contrattuali e dagli accordi territoriali, l’aggiornamento del canone nelle percentuali stabilite sulla base delle variazioni accertate dall’ISTAT.
Da una analisi lessicale del termine usato dal legislatore
Non ci pare che sussistano molti dubbi sulla volontà di ancorare il canone di locazione ad un andamento economico da accertare a cura dell’Istituto di Statistica sulle variazioni dei prezzi al consumo di un paniere di beni e servizi. Il concetto di aggiornamento ha in sé il significato di variazione, e cioè non solo ed esclusivamente nel senso dell’aumento. Se fosse stato solo questo il volere del legislatore, non si sarebbe utilizzato il termine aggiornamento (che implica il mantenimento di un valore in funzione dell’andamento generale ed al variare dei tempi) bensì semplicemente quello di aumento annuale del canone.
Art. 32 della legge 392/78
Questo articolo della legge prevede l’aggiornamento del canone per le locazioni ad uso diverso e disciplina l’ipotesi di una variazione che possa essere positiva o negativa. Tant’è che solo per le variazioni in aumento è posto il limite all’aggiornamento che non potrà essere superiore al 75% dell’indice. Questa lettura potrebbe indurci a ritenere l’ipotesi che tale misura di riduzione dell’indice, al 75%, non si debba applicare nella fattispecie di variazioni deflattive come quella di luglio. A nostro parere è anche da sottolineare il principio di uguaglianza che dovrebbe guidare nell’interpretazione della norma. Anche in ragione di una interpretazione costituzionalmente orientata dovrebbero essere applicati sia gli incrementi determinati dall’inflazione che le riduzioni dovute alla deflazione.
Art. 6, comma 6 della legge 431/98
Altro riferimento utile sulle variazioni dell’indice Istat è anche l’art. 6, comma 6 della legge 431/98, in cui si prevede che durante i periodi di sospensione delle esecuzioni nelle procedure di sfratto, i conduttori sono tenuti a corrispondere il canone, al quale si applicano automaticamente ogni anno gli aggiornamenti in misura pari al 75% della variazione ISTAT, l’importo poi viene maggiorato del 20%. Anche in questa fattispecie ci pare inequivocabile la ratio del legislatore di conferire al corrispettivo la natura di una sorta di debito di valore, che così come viene rivalutato, ben dovrà essere devalutato.
Beneficio economico per l’inquilino.
In conclusione: i canoni sono da aggiornare in riduzione.
Un ulteriore problema applicativo da rilevare è rispetto alla procedura di aggiornamento del canone. La sua automaticità oppure la necessità di una comunicazione scritta. Questo dipende in modo dettagliato e specifico dal tenore della clausola contrattuale. In ogni caso deve essere valutato correttamente anche il beneficio economico per l’inquilino derivante dalla riduzione del canone per evitare che ad esempio i costi siano superiori ai benefici. Si suggerisce in ogni caso la formulazione di una richiesta di aggiornamento del canone in riduzione con comunicazione da inviare anche nel caso di aggiornamento automatico.
Per maggiori informazioni potete contattare la sede del SICET di Foggia
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