Adeguamento del canone mensile di locazione alla variazione dell'indice ISTAT nelle locazioni ad uso abitativo e in quelle ad uso diverso dall'abitativo.

Adeguamento del canone mensile di locazione alla variazione dell'indice ISTAT nelle locazioni ad uso abitativo e in quelle ad uso diver­so dall'abitativo.

Essendo la locazione un rapporto di durata nel tempo, è necessaria  la previsione normativa volta ad adeguare, annualmente, il canone mensile al variare effettivo del costo della vita, evitando così l'effettiva diminu­zione del valore di acquisto dell'importo corrisposto a titolo di canone, conseguente alla costante svalutazione del denaro.

All'attuale normativa vigente, introdotta dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, riguardo alle locazioni ad uso abitativo, si affianca, riguardo alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo, la legge n. 392 del 27 luglio 1978.

L'aggiornamento annuale del canone mensile delle locazione ad uso abitativo, al 75% della variazione accertata nell'anno precedente dall'indice ISTAT   dei prezzi al consumo per  le famiglie di  operai ed impiegati, era già previsto dall'art. 24 della legge n. 392 del 1978. Tale articolo prevedeva di inviare al conduttore la richiesta di aggiornamento del canone. Tale richiesta non poteva pervenire prima della fine del primo anno di esecuzione del contratto ed era rinnovabile per tutte le scadenze annuali successive alla prima, fino alla conclusione del rapporto. Nel caso in cui il locatore non avesse inviato tale richiesta, l'aggiornamento del canone non era automatico, in quanto era la stessa norma di legge a prevedere la sua decorrenza a partire dal mese successivo rispetto alla data di ricevimento della richiesta.

L'art. 24 è stato abrogato dall'art. 14, comma 4 della logge n. 431 del 1998, che, però, non ha stabilito alcunché al, riguardo.

La mancanza di una norma specifica fa ritenere che non esista più neanche la necessità della comunicazione, ai, fini della sua decorrenza.

A parere di chi scrive  è valida l'accordo per  l'indicizzazione in una misura diversa e superiore, come quella dell'adeguamento al 100% della, variazione accertata dall'indice ISTAT

Tutto quanto sopra, tuttavia, non  è applicabile, invece, per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo, per le quali, permane la vigenza, dell'art. 32 della legge n. 392 dell978, che, disciplina l'aggiornamento del canone di locazione. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% dì quelle accertate dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale.

L'aggiornamento del canone «decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata»; non essendo prescritta la raccomandata AR, non può significare altro che  riconoscere alle parti la mas­sima libertà in proposito.

Per quanto riguarda gli aggiornamenti del canone successivi al primo, al fine di mantenere invariato il potere di acquisto della moneta, "contrattualmente" pattuita, dovrà aversi riguardo alla variazione assoluta; cioè dovrà prendersi come riferimento il 75% della variazione verificatasi dall­'inizio della locazione (o dall'inizio del terzo anno, per i rapporti cui si applichi il testo dell'art. 32 ante­cedente la riforma del 1985) fino al momento della decorrenza dell'aggiornamento e non operarsi, inve­ce, il calcolo della variazione annuale sul canone dell'anno precedente già aggiornato. In sostanza, dovrà tenersi contò non della somma delle singole variazioni annuali, bensì dell'intera variazione rife­rita al momento di decorrenza del rapporto, giacché è quell' iniziale canone a dover essere sottoposto, al­l'inizio di ogni anno di durata della locazione, alla revisione, per adeguarlo all'originario potere di ac­quisto in ragione della svalutazione verificatasi. Qualora, in un contratto ad uso diverso dall'abitati­vo, sia prevista una clausola contraria, a danno del conduttore, nei limiti disposti dalla legge n. 392/1978, sarà nulla.

Tale nullità non coinvolge il contratto di locazione, ma è limitata alla sola, clausola contraria allo previsioni legislative.